Кирилл Кудинов
Через тернии к звездам. История создания самой большой сети апарт-отелей. Начало
От автора
Идея написать эту книгу пришла мне в 2021 году, после того как моя компания пережила одно из самых серьезных потрясений, грозивших нам десятками миллионов убытка и ожидаемым банкротством, — сделку по объекту на Лиговском проспекте, 29. После месяца бессонных ночей и поисков вариантов решения ситуации я дал себе слово, что при любом раскладе не допущу, чтобы история нашей компании и приключений забылась и канула в Лету. Но осуществить задумку я смог только через полтора года, уже после начала 2022-го. Тогда, после февральских событий, мне было, конечно, не до книги, но вместе с тем, испытывая огромные трудности, впрочем, как и все российские предприниматели, я понимал, что вот теперь экстремальных историй и эпичного контента мне уже может хватить и на две книги.
Почему мои знания и опыт могут быть полезными для вас? Я простой парень из спального района Санкт-Петербурга, из самой обычной семьи. Мое детство мало чем отличалось от детства большинства моих российских сверстников. Учился я посредственно и только в студенчестве нашел для себя любимое дело, которое через пару лет после завершения вуза переросло в мой первый бизнес.
Тогда я не ставил перед собой каких-то глобальных целей и просто любил мечтать. Я хотел путешествовать несколько раз в год, иметь классную тачку, квартиру, немного денег на развлечения, «свободу» и заветный статус предпринимателя. На практике, конечно, все оказалось не так радужно. Первую свою поездку за границу я осуществил только через шесть лет, квартиру купил спустя семь, а полноценно уделять время семье и детям смог через десять.
За 18 лет моего предпринимательского опыта я запустил более десятка компаний в совершенно разных нишах. От агентства интернет-маркетинга и производства сувениров до инвестиционно-строительной компании с миллиардным годовым оборотом и крупнейшей сети отелей в самом центре Питера и Москвы, которые приносят стабильный пассивный доход частным инвесторам.
Конечно, не все мои проекты были успешными. Первый бизнес я начал в 2004 году, в 24 года. Тогда не было такого количества тренингов, обучающих материалов и онлайн-курсов для предпринимателей, как есть сейчас. И поэтому я собрал все мыслимые и немыслимые ошибки в копилку своего опыта, которым и хочу с вами поделиться. А также важными выводами, которые я делал, опускаясь на дно, переживая предбанкротные состояния своих компаний и отыскивая выход из, казалось бы, тупиковых ситуаций.
Еще одна тема, которую хочу затронуть в своей книге, — это инвестиции. К ним я пришел только в 36 лет, прочитав книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа». После этого моя жизнь кардинально изменилась. До того момента у меня не было ни одного актива и какой-либо существенной финансовой подушки безопасности, а все мои источники дохода формировались только из бизнес-проектов со всеми вытекающими рисками и отсутствием стабильности.
Все доходы я вкладывал в новые проекты, лишь часть из которых выстреливала и приносила прибыль. Остальные проекты я закрывал или продавал — и так по кругу. С 2016 года я начал инвестировать в недвижимость, имея на старте всего 1,5 миллиона рублей, которых не хватало даже на однушку в спальном районе. Для этого мне пришлось взять ипотеку и влезть в долги. Мне повезло — кейс стал успешным, долги я быстро закрыл и стал получать 18 % годовых пассивного дохода на недвижимости. Это вдохновило меня расширять портфель и экспериментировать с различными источниками пассивного дохода. В результате я сформулировал несколько важных критериев, которые позволяют получать максимум от инвестиций в недвижимость:
— Подбирать локацию с высоким потенциалом: в центре или рядом с метро, или недалеко от объектов федерального значения. Недвижимость в таких местах будет давать максимальную прибыль и пользоваться высоким спросом.
— Работать на ипотечные или привлеченные деньги. Заемные средства дают возможность увеличивать количество объектов в портфеле, вкладывая минимум своих средств. Сейчас у меня шесть объектов, при этом арендный поток полностью перекрывает все банковские проценты.
— Тестировать гипотезы до приобретения объекта. Любой новый продукт или локацию нужно проверять до покупки. Например, разместив объявление на «Авито» и замерив количество звонков.
— Покупать объекты «ниже рынка» за счет плохого технического состояния или юридических особенностей. Главное — точно понимать, что эти недостатки и особенности можно устранить.
— Делить большие площади на маленькие и сдавать или продавать их по отдельности. Маленькие объекты всегда пользуются бо́льшим спросом и реализуются по более высокой цене.
— Делать недорогой, но качественный ремонт. Людей с низким и средним достатком в разы больше, чем состоятельных. В ремонт можно закопать любое количество денег, но далеко не факт, что это сильно скажется на итоговом результате и обеспечит более высокую доходность.
В результате самый первый и самый успешный личный проект лег в основу модели бизнеса, который мы с партнером упаковали и стали предлагать инвесторам. Всего за шесть лет проект по расселению коммуналок в центре Питера, со скрипом продававший 30 апартаментов в год, вырос до федеральной компании с объемом привлеченных инвестиций, превышающим 6 миллиардов рублей. При этом не могу не поделиться несколькими интересными цифрами:
— инвестиционно-строительная компания InREIT (ex. Investa) начинала свой путь со стартовым капиталом 60 тысяч рублей, 50 из которых ушли на задаток за первую коммунальную квартиру, 10 — на рекламу на «Авито»;
— на продажу первых шести студий понадобилось шесть месяцев;
— уже в следующем году продажи достигали 30 студий в месяц;
— каждый год, начиная с 2019-го, минимум раз в год компания была на грани банкротства и завершения своей деятельности;
— 200 миллионов рублей — потенциальный убыток, который с высокой долей вероятности мог накрыть мою компанию;
— 60 миллионов рублей — перерасход по одному из проектов редевелопмента;
— три допроса в ОБЭПе;
— четыре — в Следственном комитете;
— два обыска в доме и в офисе;
— 14 визитов СК в отели с выселением всех жильцов и опечаткой объектов;
— 16 миллионов рублей — цена закрытия вопроса по трем вышестоящим пунктам;
— четыре килограмма кокаина обнаружили у наркоторговца в одном из наших отелей сотрудники отдела по борьбе с наркотиками;
— при этом каждые два года компания росла в два раза.
Об этом я и расскажу в книге.
Глава 1
В деревню, в глушь, в Воронеж
Мой поезд, как зеленая ленивая гусеница, неуклюже полз по рельсам, подъезжая к Воронежу. Я с замиранием сердца и плохо скрываемой радостью смотрел в окно купе и узнавал полустанки, домишки и перелески, которые совсем не изменились за прошедший год.
Вот наконец наш локомотив издал протяжный басовитый гудок, и состав начал неторопливо вползать на платформу Воронежа. Я приник к стеклу в ожидании увидеть бабушку и дедушку. Очень по ним соскучился за длинный скучный учебный год и предвкушал три отличных летних месяца в деревне. Конечно, я увидел родные лица еще до того, как поезд остановился. Схватив сумку, первым ринулся в тамбур и пулей вылетел из вагона, едва проводница открыла дверь.
— Внучок, какой же ты худющий! — привычно заголосила бабушка, заключая меня в объятия. И я понял, что и в это лето меня будут откармливать как на убой.
— Здорово, Кирюха! Возмужал! — дед крепко пожал мою руку, но потом тоже сгреб меня в охапку.
Мы быстро миновали вокзальную толчею и добрались до дедовской гордости и моей тайной мечты — мотоцикла ИЖ «Планета-3». Раньше у деда было сразу два железных коня. В его гараже стоял еще и «Урал», но его на семейном совете пару лет назад решили продать.
Дед уселся за руль. Я, ухватившись за его худую крепкую спину, устроился позади него, а бабушка с багажом заняла свое место в люльке. Дедушка нажал ногой на кикстартер [Кикстартер — тип стартера на мотоциклах, мотороллерах и квадроциклах, приводимый в действие ногой человека при помощи соответствующей педали. — Прим. ред.], тут же повернул ручку газа. Наш ИЖ уютно затарахтел, и мы двинулись в деревню.
Это была даже не столько деревня, сколько небольшой и очень уютный провинциальный городок: одна церквушка, один хлебозавод и местный променад, где стояли четыре или пять «настоящих» магазинов. Все остальное — патриархальные деревянные домишки или добротные типовые кирпичные особняки. И, конечно, центр, гордость всего поселения — местный базар, где можно было купить что угодно, начиная от продуктов и заканчивая козами, пуховыми платками из их шерсти, кассетами, стройматериалами и автозапчастями. Каждую субботу сюда съезжалось население — от мала до велика — со всей округи.
Вообще-то я живу с мамой и папой в Ленинграде на проспекте Наставников. И хотя это исторический район города — Ржевка-Пороховые [Рже́вка-Пороховы́е — район массового жилого строительства на востоке Санкт-Петербурга, расположенный на территории Красногвардейского административного района и включающий муниципальный округ Пороховые и юго-западную часть муниципального округа Ржевка. — Прим. ред.], нас, увы, окружают такие унылые названия проспектов, как Ударников, Энтузиастов, Энергетиков и Индустриальный. Дом у нас тоже не с атлантами и кариатидами, а типичная панелька 81-го года постройки. То есть наша квартира всего на год старше меня. Да, я родился в год московской Олимпиады, и таких, как я, потом стали называть «олимпийскими мишками».
